До всіх постів

Чи можна оформити угоду купівлі-продажу квартири онлайн? Розвінчуємо міфи

Чи можна оформити угоду купівлі-продажу квартири онлайн? Розвінчуємо міфи

Підпишись і отримуй свіжі огляди і новини

Невірна адреса!

Вже понад місяць українці на карантині. Зупинились багато галузей економіки: транспорт, готелі, ресторани тощо. На щастя, до цього переліку не потрапила нерухомість. Квартири як продавались, так і продаються. Хіба що, трохи меншими темпами.

 

Враховуючи, що переміщення містами суттєво ускладнилося, то багато забудовників почали думати в сторону дистанційних оглядів квартир та продажу квартир онлайн.

 

 

Багато кому це вдається, навіть вже є реальні випадки продажів квартир онлайн. 3m2 разом с Володимиром Копотем, керуючим партнером ЮФ KopotLawyers, керівником сервісу Monitor.Estate розбирався, що насправді відбулося і чи дійсно квартири продавались, чи тільки підписали документи онлайн за допомогою системи електронного документообороту.

 

З тих повідомлень в соцмережах і статтях в інтернеті, схема виглядає приблизно так: людина вибирає квартиру онлайн (це дійсно можна, як і раніше), погоджує умови договору, який їй надсилається електронною поштою, потім укладає договір з адвокатом через ЕЦП (електронний цифровий підпис), адвокат фізично (!) приходить на укладення угоди — у ФФС (Фонд фінансування будівництва) або КУА (Компанія з управління активами), де його повинні обов’язково верифікувати, підписує договір від імені клієнта і відправляє йому підписаний договір через електронний документообіг і поштою.

 

Ця схема можлива, якщо забудовник продає квартиру через цінні папери (деривативи), ФФС, інвестиційні договори через КУА. Але в даному випадку виникає декілька питань.

 

По-перше, фізична присутність клієнта або його представника все одно мала місце, тому про який онлайн йдеться? Те, що покупець самостійно не прийшов до відділу продажів, не означає, що він уклав угоду дистанційно. Бо в такому випадку всі правочини через довіреності або договори з адвокатами можна вважати ноу-хау та говорити, що клієнт отримав послугу онлайн.

 

По-друге, в Україні на момент оголошень про онлайн продажі діяв Закон «Про запобігання та протидії легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення», який визначав, що верифікація клієнта — встановлення (підтвердження) суб’єктом первинного фінансового моніторингу відповідності особи клієнта (представника клієнта) у його присутності отриманим ідентифікаційним даним. Саме через це, забудовники використовували цю схему за допомогою адвокатів як суб’єктів первинного фінансового моніторингу.

 

З 28 квітня 2020 року набрав законної сили новий закон про фінмоніторинг, в якому прибрали слово «у його присутності». Проте, в ньому йдеться про перевірку ідентифікаційних даних, таких як паспорт і ідентифікаційний номер. Мабуть не варто акцентувати увагу, що така ідентифікація повинна відбуватися на підставі оригіналів документів. Тому, якщо клієнт зустрівся з адвокатом або навіть (на свій страх і ризик) передав йому документи кур’єром, то це не може називатися онлайн угода.

 

І, по-третє, навіщо відправляти фізичний договір поштою клієнту, якщо він підписаний ЕЦП і вважається дійсним? Забудовник сам не вірить у електронний документ чи в онлайн підписанні все ж таки є юридичні баги?

 

Окрім вищеназваних договорів, ми ж знаємо, що є ще угоди, які укладаються без залучення ФФС і КУА. Мова йде про попередні договори, договір купівлі-продажу майнових прав. Попередні договори відпадають, оскільки повинні бути укладені в такій формі, як і основний договір. Угоди з купівлі-продажу нерухомості укладаються виключно в письмовій нотаріальній формі.

 

Отже, залишається договір купівлі-продажу майнових прав. Тут дійсно, кожний покупець, хто має ЕЦП може його підписати, не виходячи з дому і передати документ через системи електронного документообігу.

 

Як на мене, нічого нового забудовники не придумали. Це можна було зробити ще 5 років тому. А підписання угод через представників і то раніше. Мабуть, ще з часів Римського права.

 

Заголовки про онлайн продажі квартир свідчать про те, що маркетологи забудовників вчасно зорієнтувалися і зробили акцент на хвилі дистанційної роботи, онлайн зустрічах тощо. Нічого спільного цих заяв про онлайн продажі з юридичним оформленням документів на квартиру немає.

 

На мою думку, жодний із описаних вище варіантів не дає підстав для переходу права власності на квартиру, а отже, угода з купівлі-продажу квартири не відбулась. Ні онлайн, ні офлайн.

До всіх постів