Інвестиційні договори та їх підводні камені

Раніше ми писали про види договорів, за якими забудовник продає квартири у своїх новобудовах. Сьогодні розповімо простими словами більше детально про інвестиційні договори та їх підводні камені.

Що таке інвестиційний договір?

Інвестиційний договір – це договір, який встановлює правові підстави взаємовідносин між інвестором і замовником. У контексті придбання нерухомості у новобудові — це документ, за яким укладається двостороння угода між особою, що має право на об’єкт будівництва та особою, що інвестує в цей об’єкт.

Інвестиційний договір регулюється Законом України «Про інвестиційну діяльність». Процедура укладання договору дозволяє включати посередників, якими можуть бути три типи суб’єктів:

  • Фонди фінансування будівництва.
  • Інститути спільного інвестування.
  • Продавці цінних паперів.

Типи інвестиційних договорів

Угода через фонд фінансування будівництва

Національна комісія, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг (Нацкомфінпослуг) надає ліцензію та управляє фондами фінансування будівництва. Вони, у свою чергу, розпоряджаються фінансами інвестора після укладання договору. Таким чином, нерухомість покупця передається фонду. Фонд фінансує будівництво, укладає угоди із забудовником, який зобов’язується побудувати об’єкт. Після введення будинку в експлуатацію і реєстрації права власності, до покупця переходить право власності на квадратні метри.

У цьому типі інвестиційного договору для інвестора є один великий ризик — він не купує нерухомість в новобудові у забудовника напряму, а тому не зможе пред’явити йому скарги.

Угода за участю інститутів спільного інвестування

Учасниками укладання цієї угоди є інвестори, а інвестиційним фондом володіє компанія з управління активами. У даному випадку застосовуються попередні договори або цільові облігації.

Укладаючи угоду через фонд фінансування будівництва,інвестор отримує права на купівлю квартири в майбутньому. З угодою за участю інститутів спільного інвестування

забудовник випускає цінні папери (облігації) на квадратні метри в незбудованому об’єкті та продає їх майбутнім власникам житлоплощі. Разом із цим укладається договір-резервування квартири з її точними характеристиками. Інвестор купує ці облігації не у забудовника, а в емітента — юридичної або фізичної особи, яка зобов’язується виконувати обов’язки договору. У цьому випадку інвестор ризикує і втрачає все, якщо забудовник стає банкрутом, тому дуже важливо перестраховуватись і перевіряти документи забудовника заздалегідь.

Плюси та мінуси інвестиційних договорів

Недоліком  інвестиційного договору є те, що такі договори  не додаються до реєстрів, а це означає, що з’являється ризик подвійних перепродажів однієї й тієї ж квартири.

Для інвестора такий договір є простим та зрозумілим, це, мабуть, і є основною перевагою. Проте, законодавча база прописана дещо туманно, тому інвестор, який не розбирається в юридичних питаннях, не може перевірити забудовника. Ще один недолік у тому, що інвестиційний договір не додається до реєстрів, а це означає, що з’являється ризик подвійних перепродажів однієї й тієї ж квартири. Наостанок, завжди присутній ризик банкрутства забудовника або інвестиційного фонду, і кожен інвестор, який купує квадратні метри в новобудові, має про це пам’ятати.

На що звернути увагу при підписанні інвестиційного договору?

Monitor.Estate нагадує, що інвестор повинен декілька раз перевірити документи у забудовника перед тим, як купувати нерухомість у новобудові, зокрема, дозволи на будівництво, має вивчити статус та історію компанії, відповідність цільового призначення. Потрібно мінімізувати потенційні ризики, бо інвестування грошей в житло, що будується — це завжди лотерея.

1. Перевірте письмові характеристики житла і будинку (поверховість, загальну і житлову площу, матеріал стін, стяжки, тип дверей, опалення та ін.), щоб всі параметри відповідали вашим запитам.

2. Перевірте наявність гарантій фонду, що об’єкт не продається третім особам і не є заставним майном. Трапляються випадки продажу одного і того ж об’єкту різним людям. Це може статися через помилки в проектній документації або через халатність забудовника.

3. Перевірте ціну об’єкту і порядок взаєморозрахунків. Забудовники часто додають приховані комісії та заплутаний розрахунок цін. Зверніть увагу на умови збільшення або зменшення площі об’єкту — зазвичай, якщо площа квартири збільшується, то покупець зобов’язується доплачувати за «нові» квадратні метри, а в разі, коли площа зменшується, компенсація за зменшення площі чомусь не передбачається.

Дивіться також: як перевірити забудовника?

4. Обговоріть наявність передачі прав і обов’язків за інвестиційним договором.Може так статися, що інвестору необхідно передати свої права за договором третім особам. Такі моменти, як правило, передбачаються заздалегідь, але за подібні «рокіровки» забудовник хоче отримати компенсацію у вигляді штрафу від 5% від суми договору, а грошові кошти, вже сплачені первинним покупцем, повертаються йому не раніше 90 календарних днів.

5. Контролюйте строки завершення будівництва та здачу об’єкту в експлуатацію. У інвестиційному договорі вони мають бути чітко прописані.

6. Перевірте умови відповідальності сторін за порушення договору. Забудовники страхують свої риски по залученню фінансових ресурсів через покупців у вигляді штрафів за несплату. Інвестору необхідно відстежувати умови оплати та штрафні санкції. Зазвичай, штрафи покупцеві нараховуються вже наступного дня після, якщо він не вніс оплату. Водночас, відповідальність забудовника обмежується конкретною сумою або взагалі не передбачається. Відповідальність сторін має бути дзеркальною по відношенню один до одного і якщо інвестора не влаштовують умови, то до договору потрібно вносити зміни.

7. Перевірте право підпису договору. Необхідно мати підтвердження, що людина, яка підписала договір від імені забудовника має відповідні повноваження для цього (має діяти або за статутом, або за довіреністю).

Читайте також: Експертна думка: види договорів купівлі-продажу квартир та їх підводні камені

1 коментар до “Інвестиційні договори та їх підводні камені

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *