Експертна думка: види договорів купівлі-продажу квартир та їх підводні камені

Існує велика кількість видів договорів, якщо мова йде про новобудови: договори купівлі-продажу за попередніми договорами, договори за деривативами, договори викупу майнових прав, договори облігацій, інвестиційні договори.

  1. Договори за деривативами.

Дериватив — стандартний документ, що засвідчує право та/або зобов’язання придбати чи продати у майбутньому цінні папери, матеріальні або нематеріальні активи, а також кошти на визначених ним умовах. (п.14.1.45 ПКУ).

Питання: що я повинен питати у відділі продажу?

Перш ніж підписувати подібний договір, поцікавтеся, які є правові підстави у компанії-продавця продавати деривативи або підписувати з клієнтом попередній договір. Найчастіше продавець деривативу не є учасником будівництва вашого об’єкта.

Представники відділів продажу розповідають, що це традиційний і стандартний варіант купівлі-продажу квартири. Однак, це не зовсім так. Точніше, це дійсно дуже популярний спосіб продати нерухомість, але він має великі ризики — важливо перевірити договірні відносини із забудовником та з фінансовою установою.

Якщо інвестор разом з юристом Monitor.Estate переконався в правомірності фінансової компанії та її послуг, він підписує договір купівлі-продажу по деривативу і отримує Акт прийому-передачі деривативу, в якому вказано, що він бронює квадратні метри, які забудовник обіцяє здати. Є компанії, що продають деривативи та стежать за будівельними роботами і при необхідності займаються добудовою об’єкта з іншим підрядником. Так інвестор буде залежати від своєї фінансової компанії. Перевірте, чи прописаний цей пункт в договорі між забудовником і фінансовою компанією.

Єдина перевага такого виду договору у тому, що саме фінансова компанія буде оббивати пороги забудовника і змушувати його добудувати, через суди або інші органи. Але, на жаль, гарантій, що будинок добудують, у фінансової компанії немає, оскільки, де-факто, фінансові компанії пов’язані із самим забудовником або створенні ним.

Незважаючи на те, що у процесі купівлі-продажу беруть участь мінімум 4 сторони (підрядник, замовник, проектувальник і девелопер — компанія, під брендом якої будується об’єкт), акціонерні товариства, що працюють з цінними паперами, ніяк не пов’язані з суб’єктами будівництва, окрім договірних відносин про надання послуг.

  1. Договори майнових прав.

Майнові права — це суб’єктивні права учасників правовідносин, які пов’язані з володінням, користуванням і розпорядженням майном, а також з майновими вимогами, що виникають між цими учасниками у зв’язку з обміном і розподілом цього майна.

Майнове право — це право вимагати отримання своїх квадратних метрів. Право вимоги не є матеріальним правом, воно не зобов’язує забудовника добудувати об’єкт. У цьому і полягає головна каверза цього виду документа: інвестор купує не матеріальний актив у вигляді квадратних метрів, а лише право претендувати на квартиру. В якомусь сенсі це ефемерне право на житло, яке тільки після введення будинку в експлуатацію може бути перетвореним на справжню квартиру.

Питання: я купив квартиру за 100% передоплатою, але коли квартира була добудована, забудовник повідомив, що квартира вийшла дещо більше, ніж було заплановано. Що робити?

Доплачувати. Однак, щоб такого не сталося, потрібно перечитати разом з юристом договірні відносини і прописати, що в разі збільшення площі квартири інвестор платить не більше зазначеної суми. Або ж прописати штрафні санкції за порушення введення в експлуатацію будинку, тоді цією сумою можна буде перекрити дельту. Часто трапляється, що штраф, який виплачує забудовник, дійсно покриває додаткові метри. На жаль, не всі інвестори уважно читають договори і знають про свої юридичні права, тому Monitor.Estate наполегливо рекомендує користуватися допомогою юриста, перш ніж підписувати подібні документи.

  1. Попередні договори.

Попередній договір купівлі-продажу квартири – це документ, в якому сторони закріплюють свої зобов’язання і протягом певного терміну зв’язуються, щоб укласти основний договір на умовах, зафіксованих попередньою угодою (ст. 635 Цивільного кодексу і ст. 182 Господарського кодексу України).

Це найпоширеніший і простий для сприйняття документ купівлі-продажу, тому що він дуже схожий на основний договір, але не є таким. Пізніше на підставі попередніх договорів підписується основний договір.

У відділі продажу покупцеві кажуть, що зараз дві сторони підпишуть попередній договір, а фінансова компанія або забудовник зобов’язується через півроку або рік підписати основний договір. Тільки після введення будинку в експлуатацію у компанії з’являються права власності на об’єкт. І, на жаль, за попередніми договорами в них не з’являється обов’язок побудувати будинок.

Якщо юрист Monitor.Estate буде присутній на такій угоді, він допоможе прописати штрафні санкції, у разі якщо основний договір не буде підписаний вчасно. Якщо таке відбувається, можна вимагати розірвання попереднього договору через суд і змусити виплатити компенсацію.

Важливо перевірити суб’єкт будівельних робіт у підрядника, тому що на подобу фінансової піраміди, яка набирає купу кредитів, забудовник може взяти у заставу майнові права або територію з землею, а потім зникнути.

За даними Monitor.Estate, безліч новобудов по Київській області проблематичні і сумнівні. 30% з них мають проблеми зі здачею в експлуатацію, і є навіть ті, які не добудують точно.

Правильніше заплатити за юридичну допомогу невелику суму перед тим як нести свої 20, 40 або 150 тисяч доларів неперевіреному забудовнику. Перевірте, чим ви ризикуєте.

  1. Договір інвестування.

Експерти Monitor.Estate вважають, що цей вид договору більше захищає інвесторів, ніж інші. Фонд фінансування будівництва (ФФБ), який безпосередньо укладає договір з підрядником, суворо регламентує порядок будівельних робіт, прописує штрафні санкції і, як правило, бере в іпотеку майнові права на будівельні роботи, на землю. Будівництво виявляється в заставі у ФФБ. Фонд акумулює гроші інвесторів і за рахунок цього виступає замовником будівельних робіт.

У разі, якщо підрядник не закінчує будівництво, ФФБ передоручає добудувати об’єкт іншому підряднику. Інвестор може разом з юристом з Monitor.Estate перевірити статус конкретного ФФБ і тільки після цього підписувати договір інвестування.

Питання: чи є способи купити квартиру безпосередньо у забудовника?

Попередні договори часто підписують із забудовником. Така практика є у компанії «Київміськбуд». Але найчастіше процес купівлі-продажу квадратних метрів відбувається не з забудовником, а з тією компанією, яка купила права за деривативами або за договорами у забудовника. В такому випадку покупець доплачує + 20% ПДВ. Це пов’язано з оптимізацією оподаткування. Також можна купити квартиру у забудовника після введення будинку в експлуатацію, але ціна буде вище.

Висновки

Не існує ідеального договору купівлі-продажу.

Інвестор повинен бути максимально уважним — каверзи на кожному кроці. Наприклад, у всіх договорах, незалежно від виду, забудовник прописує великі штрафні санкції і перекладає їх на інвестора. Не вніс внесок вчасно — штраф від 5 до 10%, розірвав договір за своєю ініціативою — штраф 5-10%, перепродав своє право купити квартиру третій особі (якщо це не родич) — штраф, не прийшов вчасно підписати акт прямої передачі — штраф, не здав необхідні документи — штраф.

На практиці у 50% договорів прописана подвійна відповідальність за одне й те саме правопорушення.

Monitor.Estate перевіряє дані підрядників і замовників будівельних робіт. Вивчає їх права на будівництво, права користування земельною ділянкою, уточнює чи отримав забудовник його в оренду або купив, і які були умови цієї угоди. Monitor.Estate перевіряє історію суб’єктів (наявність податків, судових справ, борги), і багато інших важливих нюансів.

Також, юристи Monitor.Estate допомагають правильно скласти право виходу з угоди.

Необхідно пам’ятати: стандартний договір завжди на користь забудовника!

Не дозволяйте себе обдурити, проконсультуйтеся з юристом.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *