Рейтинг Monitor.Estate житлових комплексів на основі відкритих даних

Близько 20% столичних ЖК реалізуються без дозволу на будівельні роботи

Mind представляє дослідження сервісу Monitor.Estate «Топ-10 юридично «чистих» ЖК Києва». Головний висновок простий: більшість столичних новобудов зводяться з порушенням законодавства.

Від серпня 2018 року Monitor.Estate слідкує та аналізує понад тисячі об’єктів у столиці, області, а також у Львові та Одесі. У системі моніторингу цього сервісу наразі є 363 об’єкти в столиці, які збудовані та/або ще в процесі будівництва. У дослідженні фігурують 585 компаній, які так чи інакше причетні до спорудження: замовник будівництва, проектувальник об’єкту, підрядна організація та девелопер, під брендом якого здійснюється рекламування та позиціонування об’єкту.

Результати аналізу досить невтішні:

  • 71 ЖК у Києві будується без дозволу на будівельні роботи;
  • 65 суб’єктів будівництва мають виконавчі провадження;
  • 118 учасників будівництва мають податковий борг до бюджетів різних рівнів;
  • 201 новобудова у столиці будуєть або будувалася на землях, які не відведені під цілі будівництва;
  • 24 об’єктів будується без необхідних будівельних ліцензій;
  • 462 суб’єктів будівництва задіяні в судових процесах, з яких 50% згадуються у кримінальних справах;
  • 9 учасників будівництва у структурі власності мають офшорні компанії;
  • 85 компаній зареєстровані за адресами масової реєстрації;
  • 22 компанії працюють за КВЕДами, які не мають відношення до будівельної чи архітектурної сфери;
  • 125 підрядних організацій мають сформований статутний капітал менше 1 млн грн.

До рейтингу потрапили об’єкти, які до моменту введення в експлуатацію пройшли юридичну експертизу щодо статусу учасників об’єкту будівництва, з відсутністю соціально значимих для інвесторів нагальних питань та мають найвищу оцінку від Monitor.Estate порівняно з іншими комплексами. Кожному об’єкту, на основі оцінки ризиків було надано рейтинг «зірки» за шкалою від 0,5 зірки до 5 зірок, де 5 – найвища оцінка, тобто об’єкт в якого немає жодних юридичних ризиків.

Рейтинг найбільш юридично «чистих» новобудов Києва  

Методика та критерії оцінювання при формуванні рейтингу

1. Наявність зареєстрованої юридичної особи та її статус. При оцінюванні враховувався розмір статутного капіталу (понад 1 млн грн), адреса реєстрації (відсутність адрес масової реєстрації), бенефіціари (відсутність офшорних компаній).

На думку авторів дослідження, при оцінюванні забудовника повинні враховуватися такі соціальні параметри, як орієнтація на українську економіку, розмір внесків у діяльність компанії та місце постійної реєстрації (не віртуальний офіс). Ці складові напряму впливають на репутацію забудовника та викликають підсвідомо більше довіри.

Коли хоча б один з цих параметрів викликає запитання, клієнтів це насторожує, адже може свідчити про те, що компанія в будь-який момент здатна «накивати п’ятами». Тож, враховуючи ці побоювання, ми включили їх до критеріїв оцінювання, хоча напряму юридичних ризиків вони не несуть.

2. Наявність виданої дозвільної документації. За цим параметром було перевірено чинний дозвіл на будівельні роботи, на підставі якого підрядник і споруджує об’єкт.

3. Наявність чинної ліцензії. Будівельні роботи можуть здійснюватися лише на підставі ліцензії, виданої Державною архітектурно-будівельною інспекцією (ДАБІ). Не у всіх підрядників є такий документ, тому цей пункт є надзвичайно важливим в оцінюванні об’єктів.

4. Наявність права користування земельною ділянкою. Перевірено правові підстави (договірні відносини підрядника із замовником будівництва) користування земельною ділянкою. Замовниками, як правило, виступають землекористувачі або власники ділянок.

5. Наявність кадастрового номера, який свідчить про внесення даних до публічної кадастрової карти України. Це вказує на те, що забудовник не будує об’єкт на «нічийній» території.

6. Відповідність цільового призначення. Це одне з найбільш «корупціогенних» питань і ключовий критерій при оцінці порядності забудовника та законності будівництва житлового комплексу. Земельні ділянки мають бути відведені під цілі житлової забудови.

7. Відповідність класифікації видів економічної діяльності (КВЕД) до виконуваної роботи. Цей показник є дещо рудиментарним, проте кожний суб’єкт господарювання повинен діяти відповідно до заявлених видів економічної діяльності. За даними Monitor.Estate, у деяких підрядників та проектувальників, заявлених як учасники будівельних робіт, будівництво чи проектування будівель не є основним видом діяльності.

8. Відсутність податкового боргу. Цей показник свідчить про коректні принципи ведення справ. Сплатив податки – спи спокійно. Враховується і соціальна відповідальність бізнесу, тому до рейтингу потрапили об’єкти, учасники яких не мають заборгованості перед державним або місцевим бюджетами.

9. Відсутність судових справ, фігурантами яких були б учасники рейтингу. Ми розуміємо, що судові справи можуть бути у кожного суб’єкту, і вони часто не пов’язані з об’єктом будівництва. Проте «судова історія» показує, з ким працює підрядник, хто його контрагенти, наскільки вони порядні з ним, скільки позовів було пред’явлено до них, скільки ними.

10. Відсутність інформації щодо виконавчих проваджень. Відсутність у реєстрі боржників суб’єкта господарювання дає підстави вважати його належним виконавцем своїх зобов’язань за договорами.

Схема фінансування та/або інвестування ЖК, наявність технічних умов, детальний план території, інфраструктура не оцінювалися та не були враховані.

Відзначимо, що жоден з об’єктів, що наразі будуються у Києві, не отримав від Monitor.Estate та Mind оцінку 5 зірок.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *