Ситуація з ЖК «Чарівне місто» – думка юристів

На прохання користувачів сервісу Monitor.Estate надаємо роз’яснення щодо юридичних аспектів навколо житлового комплексу «Чарівне місто». Цього разу поговоримо про наявність судових справ, в яких беруть участь учасники будівництва.

Отже, важливим в даному контексті є те, що судові провадження щодо використання земельної ділянки за адресою: Київ, вулиця Бориспільська, 18-26 стосуються Установи «28 управління начальника робіт» (28 УНР), яке є офіційною структурою Міністерства оборони України, яка є замовником будівництва таТОВ «Фортабуд» (ЄДРПОУ 40090283), яке взагалі не фігурує в будівельній документації Державно-архітектурної інспекції (ДАБІ). 

Отже, наступні провадження стосуються справи ЖК «Чарівне місто»:

А) Кримінальні:

  1. Справа757/9499/18-к

В рамках кримінального провадження, у справі про незаконне заволодіння невстановленою групою осіб земельною ділянкою за адресою вул. Бориспільська, 18-26 (ділянка, на якій будується ЖК «Чарівне місто»), прокурор просив накласти арешт на дану земельну ділянку, як на майно.

Позиція прокурора аргументувалась наступним:

Дана земельна ділянка знаходилась у державній власності і ще з 1948 року була передана Дарницькій квартирно–експлуатаційній частині під військове містечко. На момент відкриття провадження ділянка знаходилась на обліку Установи «28 УНР» (установа в структурі Міністерства оборони України)відповідно до технічного звіту по встановленню зовнішніх меж кварталу № 63:389. В 2015 році Установа «28 УНР» надсилала до Департаменту земельних ресурсів КМДА клопотання, за результатами якого Департаментом було сформульовано завдання на проектування документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки для експлуатації та обслуговування існуючих будівель та спорудта сформовано відповідну справу.

Вже після цього, 31.03.2016 року приватним нотаріусом Києво-Святошинського нотаріального округу Потаповим Михайлом Юрійовичем було зареєстровано за № 29045119 право власності на вищевказану земельну ділянку за Установою «28 управління начальника робіт» і внесено до Державного реєстру прав на нерухоме майно. 

Згодом, було укладено договір «Про будівництво житлового комплексу по вул. Бориспільській, 18 у Дарницькому районі м. Києва», між Державною організацією Установа «28 Управління Начальника Робіт» та ТОВ «Фортабуд».

04.08.2016 року було також укладено договір іпотеки№ 3127між ТОВ «Фінансова компанія «Житло-капітал» код ЄДРПОУ 35393445 (іпотекодержатель) та ТОВ «Фортабуд» код ЄДРПОУ 40090283 (іпотекодавець)на комплекс житлових будинків та об’єктів соціального, побутового призначення, що буде побудований на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:63:389:0056, за адресою: м. Київ, вул. Бориспільська, 18-26. Обтяження також зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

За поданням Департаменту земельних ресурсів КМДА, Київська міська рада не приймала рішень щодо передачі (надання) зазначеної земельної ділянки в користування (власність).Документи що посвідчують право користування (власності), в Департаменті земельних ресурсів не зареєстровані.

Тому, на думку прокурора, реєстрація права власності за Установою «28 УНР» було здійснено незаконно, за підробними документами, а всі подальші дії (договір про будівництво, договір іпотеки), відповідно також були незаконні і позбавили державу можливості користуватись ділянкою, яка знаходиться в її власності. 

Ухвалою Печерського районного суду міста Києва від 05 березня 2018 року було накладено арешт на земельну ділянку та заборонено її використання та розпорядження нею будь-яким чином.

В апеляційній скарзі, ТОВ «Фортабуд» зазначало, що клопотання прокурора не містить конкретних обставин вчинення будь-якого злочину та є необґрунтованим та згідно договору «Про будівництво житлового комплексу по вул. Бориспільській, 18 у Дарницькому районі м. Києва», укладеного між Державною організацією Установа «28 Управління Начальника Робіт» та ТОВ «Фортабуд», товариство прийняло на себе зобов’язання щодо повного фінансування будівництва об’єкту, як за рахунок власних коштів товариства, так і шляхом залучення коштів фізичних та юридичних осіб, даний договір є чинним. Додає, що збудовано 6-ти секційний житловий комплекс на рівні 11-15 поверхів, що складає 70 % готовності цегляного каркасу без урахування внутрішнього оздоблення.

Проте, Апеляційний суд міста Києва своєю ухвалою від 24 травня 2018 року залишив ухвалу суду 1 інстанції в силі і, відповідно, арешт залишається чинним. 

В рамках цього ж кримінального провадження поступило клопотання прокурора про надання доступ до речей та документів нотаріуса, який зареєстрував право власності на земельну ділянку за адресою Бориспільська 18 за Установою «28 УНР» всупереч законодавству. 

Дана ухвала Печерського районного суду міста Києва від 26.05.2017 року була прийнята раніше, ніж рішення зазначене вище, вочевидь, саме на підставі результатів вивчення речей та документів, прокурор сформував доказову базу для клопотання, яке завершилося арештом майна. 

Суд задовільнив клопотання прокурора про тимчасовий доступ до речей та документів нотаріуса.

В рамках цього ж кримінального провадження поступило клопотання прокурора про надання доступ до речей та документів нотаріуса, який зареєстрував договір іпотеки № 3127 між ТОВ «Фінансова компанія «Житло-капітал» код ЄДРПОУ 35393445 (іпотекодержатель) та ТОВ «Фортабуд» код ЄДРПОУ 40090283 (іпотекодавець) на комплекс житлових будинків та об’єктів соціального, побутового призначення, що буде побудований на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:63:389:0056, за адресою: м. Київ, вул. Бориспільська, 18-26.

Дана ухвала Печерського районного суду міста Києва від 26.05.2017 року була прийнята раніше, ніж рішення зазначені вище, вочевидь, саме на підставі результатів вивчення речей та документів, прокурор сформував доказову базу для клопотання, яке завершилося арештом майна. 

Суд задовільнив клопотання прокурора про тимчасовий доступ до речей та документів нотаріуса.

В рамках цієї справи, відповідно до Ухвали Печерського районного суду міста Києва було задовільнено клопотання прокурора про огляд земельної ділянки.

Б) Господарські:

1. Справа 910/3435/17

Справа відкрита за позовом Заступника Генерального прокурора – головного військового прокурора в інтересах держави в особі Міністерства оборони України доУстанови “28 Управління начальника робіт” та товариства з обмеженою відповідальністю “Фортабуд”, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача – Кабінету Міністрів України, про визнання договору про будівництво житлового комплексу по вул. Бориспільська, 18 у Дарницькому районі міста Києва від 05.01.2016р., укладеного між Установою “28 Управління начальника робіт” та товариством з обмеженою відповідальністю “Фортабуд”недійсним.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що вказаний договір є недійсним, оскільки укладений з порушенням Порядку укладання державними підприємствами, установами, організаціями, а також господарськими товариствами, у статутному капіталі яких частка держави перевищує 50%, договорів про спільну діяльність, договорів комісії, доручення та управління майном, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11.04.2012 р. № 296, а саме без погодження з центральним органом виконавчої влади, та з порушенням Порядку організації будівництва житла для військовослужбовців та членів їх сімей на земельних ділянках, що належать до земель оборони, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 06.07.2011 р. № 715, щодо відсутності проведення конкурсу на будівництво житла.

  • Рішенням Господарського суду міста Києва від 13.07.2017 року у справі №910/3435/17 позовні вимоги задоволено, визнано недійсним договір про будівництво житлового комплексу по вул. Бориспільській, 18 у Дарницькому районі міста Києва від 05.01.2016, укладений між Установою “28 Управління начальника робіт” та товариством з обмеженою відповідальністю “Фортабуд”.
  • Постановою Київського апеляційного господарського суду від 27.09.2017 рокуприйнято відмову Установи “28 Управління начальника робіт” від апеляційної скарги на рішення від 13.07.2017. Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю “Фортабуд” задоволено, рішення від 13.07.2017 скасовано та ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову Заступника генерального прокурора України– головного військового прокурора в інтересах держави в особі Міністерства оборони України. Розподілено судові витрати.
  • Постановою Вищого господарського суду України від 06.12.2017 року постанову Київського апеляційного господарського суду від 27.09.2017 та рішення Господарського суду міста Києва від 13.07.2017 скасовано, а справу №910/3435/17 направлено для нового розгляду.
  • Господарським судом міста Києва 24.04.2018 прийнято рішення, яким позовні вимоги задоволено повністю; визнано недійсним Договір про будівництво житлового комплексу по вул. Бориспільська, 18 у Дарницькому районі міста Києва від 05.01.2016 року, з моменту його укладення між Установою “28 Управління начальника робіт” та товариством з обмеженою відповідальністю “Фортабуд”.

Не погодившись з прийнятим рішенням, товариство з обмеженою відповідальністю “Фортабуд” звернулося до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 24.04.2018 у справі №910/3435/17 скасувати та прийняти нове, яким у задоволенні позову відмовити повністю, проте, подало клопотання про зупинення провадження. до набрання законної сили судовим рішенням у адміністративній справі №826/9503/18. Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 02.07.2018 року, клопотання задоволено. 

Ухвалою Верховного Суду від 12 вересня 2018 року було відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Міністерства оборони України на ухвалу Київського апеляційного господарського суду від 02.07.2018 у справі №910/3435/17.

Отже, підсумки такі. В суді першої інстанції повторно (ухвала Господарського суду Києва від 24.04.2018 року) прийняте рішення, яким договір будівництва визнаний незаконним. Проте, ухвала була оскаржена в апеляційному суді, а за клопотанням апелянта провадження зупинене, тому рішення першої інстанції в силу не вступило. Через це Міноборони і подало касаційну скаргу до Верховного Суду. 

В) Адміністративні

Справа 826/9503/18

Товариство з обмеженою відповідальністю “Фінансова компанія “Житло-Капітал” (з яким ТОВ «Фортабуд» уклало договір іпотеки) звернулося до Окружного адмінсуду Києва з позовом у якому просить суд визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора – про державну реєстрацію прав та обтяжень (з відкриттям розділу за Установою “28 Управління Начальника Робіт”прав на земельну ділянку та внести до Державного реєстру відповідний запис про скасування (юридична логіка таких нам на разі не зрозуміла).

ТОВ «Фортабуд» – 3 особа у справі. Саме через цю справу було зупинене апеляційне провадження у господарській справі №910/3435/17 (вище). 

Ухвалою суду від 25 червня 2018 року відкрито провадження, зобов’язано нотаріуса надати документи щодо реєстрації права власності за «28 УНР». Більше матеріалів за справою немає. 

Нагадаємо, що девелопером комплексу «Чарівне місто» є УКРБУД. Попри те, що більшість об’єктів правдами і не правдами вводяться в експлуатацію, проте даний об’єкт, на жаль, поповнює портфель проблемних новобудов міста Києва.

Юридичний аналіз судовиз справ надано юристом ЮФ «KopotLawyers» Андрієм Міхеєвим на замовлення Monitor.Estate.

6 коментарів до “Ситуація з ЖК «Чарівне місто» – думка юристів

  • Укбуд не есть застройщиком данного ЖК, он выступает девелопером.
    Касательно дела в АС в котором вам логика иска не ясна, вам надо немножко больше изучить законодательство что бы ориентироваться в тонких моментах.

    • Микола, ми згодні, що підрядником по цьому проекту є інша компанія, яка входить у структуру УКРБУД, проте для потенційних інвесторів зручним для розуміння є термін забудовник. Щодо судових справ, якщо маєте чим поділитися корисною інформацію, то будь ласка, надайте їх у коментарях, щоб не тільки ми з Вами були обізнані у тонкощах цієї справи.

  • Дуже сподобався комплекс. Але численні порушення й судові тяжби безумовно лякають інвестувати в житло. А наскільки розповсюджена подібна практика й чим зазвичай завершуються ці конфлікти? Чи існує ризик, що будинки просто не підключать до мереж, не візьмуть на облік? Чи варто ризикувати у цьому випадку, чи краще дочекатися кінця історії й купувати там житло вже на вторинному ринку?
    Дякую за вашу роботу: фахово!

    • В таких випадках ризики є завжди. Щонайменше, така затримка введення в експлуатацію та не підключення до мереж. Не з усіма новобудовами така ситуація, тому можна переглянути їх документацію, а тоді вже приймати рішення щодо придбання житла на вторинному ринку. Там теж є свою особлисості і не все так просто.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *